Le choix d’un local est une étape cruciale dans la vie d’une entreprise. La signature d’un contrat de location engage l’entreprise pour une durée déterminée, il est donc important de connaître les règles juridiques qui encadrent ces contrats. Cet article vous propose un tour d’horizon des principales dispositions légales applicables aux baux commerciaux et professionnels.
Les différents types de baux pour les entreprises
Il existe plusieurs types de contrats de location pour les entreprises, en fonction du statut juridique et de l’activité exercée par le locataire :
- Le bail commercial : il concerne les commerçants, artisans et industriels inscrits au registre du commerce et des sociétés (RCS) ou au répertoire des métiers, qui exploitent un fonds de commerce ou artisanal dans les locaux loués.
- Le bail professionnel : il est destiné aux professions libérales et indépendantes, telles que les médecins, avocats ou architectes, qui exercent leur activité dans un local sans fonds de commerce.
- Le bail mixte : il s’applique lorsque le locataire exerce à la fois une activité commerciale ou artisanale et une activité libérale dans les mêmes locaux.
Chacun de ces baux obéit à des règles spécifiques en matière de durée, de loyer, de révision et de renouvellement. Il est essentiel de bien choisir le type de bail adapté à l’activité de votre entreprise pour bénéficier des protections légales offertes par le statut juridique choisi.
Le bail commercial : un cadre juridique protecteur
Le bail commercial est régi par les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce. Il offre au locataire commerçant, artisan ou industriel un certain nombre d’avantages :
- Une durée minimale de neuf ans : le bail commercial est conclu pour une durée minimale de neuf années, afin d’assurer la pérennité de l’exploitation du fonds.
- Un droit au renouvellement : à l’issue du bail, le locataire a la possibilité de demander son renouvellement. Le propriétaire ne peut refuser ce renouvellement que pour un motif légitime et sérieux (exemple : non-paiement des loyers).
- Une indemnité d’éviction : si le propriétaire refuse le renouvellement du bail sans motif légitime et sérieux, il doit verser au locataire une indemnité d’éviction égale à la valeur du fonds de commerce.
Toutefois, ces avantages sont assortis d’une contrepartie : le paiement d’un loyer plus élevé que dans le cadre d’un bail professionnel ou mixte.
La fixation et la révision du loyer dans les baux commerciaux
Le loyer du bail commercial est librement fixé entre les parties lors de la conclusion du contrat. Toutefois, il peut être révisé en cours de bail :
- La révision triennale : tous les trois ans, le locataire ou le propriétaire peut demander une révision du loyer en fonction de l’évolution des indices des loyers commerciaux (ILC) ou des loyers des activités tertiaires (ILAT).
- La clause d’échelle mobile : les parties peuvent prévoir dans le contrat une clause d’échelle mobile, qui permet d’ajuster automatiquement le loyer en fonction de l’évolution d’un indice.
En cas de désaccord sur la fixation ou la révision du loyer, les parties peuvent saisir le juge des loyers commerciaux pour trancher le litige.
Le bail professionnel et mixte : un cadre juridique moins protecteur
Le bail professionnel est régi par les articles 57 A et suivants de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. Il présente certaines différences avec le bail commercial :
- Une durée minimale de six ans : le bail professionnel est conclu pour une durée minimale de six années. Toutefois, contrairement au bail commercial, il ne donne pas droit à une indemnité d’éviction en cas de non-renouvellement.
- Pas de droit au renouvellement : à l’issue du bail, le locataire ne bénéficie pas d’un droit au renouvellement automatique. Le propriétaire peut refuser le renouvellement sans avoir à justifier d’un motif légitime et sérieux.
Quant au bail mixte, il est soumis aux règles du bail commercial pour la partie commerciale ou artisanale, et aux règles du bail professionnel pour la partie libérale.
Conclusion
Le choix du contrat de location adapté à l’activité de votre entreprise est primordial pour bénéficier des protections légales offertes par le statut juridique choisi. Il convient de se référer aux dispositions légales applicables en matière de baux commerciaux, professionnels et mixtes, et de consulter un avocat spécialisé en droit des affaires pour vous accompagner dans la négociation et la rédaction du contrat.