Les propriétaires bailleurs sont souvent confrontés à des locataires qui ne règlent pas leurs loyers, ce qui peut entraîner des conséquences financières importantes. Dans cet article, nous vous proposons un tour d’horizon complet sur les démarches à entreprendre en matière de recouvrement de loyers impayés, afin de protéger vos intérêts tout en respectant la législation en vigueur.
1. La prévention, un élément essentiel
Avant même d’en arriver au stade du recouvrement des loyers impayés, il convient de mettre en place certaines mesures préventives afin de limiter les risques. Il est notamment important de vérifier avec soin la solvabilité des candidats locataires et d’exiger des garanties (caution solidaire, dépôt de garantie) lors de la signature du bail. Par ailleurs, pensez à souscrire une assurance contre les loyers impayés pour vous prémunir contre ce type de situation.
2. Le dialogue avec le locataire
Dès le premier retard dans le paiement du loyer, il est primordial d’entamer un dialogue avec le locataire pour comprendre les raisons de ce défaut et tenter de trouver une solution amiable. Vous pouvez par exemple proposer un étalement du paiement ou un report temporaire des échéances. Veillez à formaliser tout accord écrit conclu avec votre locataire, afin de vous ménager des preuves en cas de litige ultérieur.
3. La mise en demeure
Si le dialogue n’a pas permis de résoudre le problème, la première étape formelle consiste à adresser au locataire une mise en demeure de payer les loyers impayés. Ce courrier doit être envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception, et doit impérativement mentionner un délai pour s’exécuter (généralement 8 jours), ainsi que les montants dus. La mise en demeure constitue une étape indispensable avant d’entamer toute procédure judiciaire.
4. Le commandement de payer
En l’absence de réponse à la mise en demeure, il est temps de faire appel à un huissier de justice, qui va signifier au locataire un commandement de payer les loyers impayés. Cette étape permet également d’acter officiellement les sommes dues et de faire courir des intérêts légaux sur celles-ci. Le locataire dispose alors d’un délai de deux mois pour régler sa dette, sous peine de voir son bail résilié.
5. L’assignation devant le tribunal
Si le commandement de payer reste sans effet, vous pouvez entamer une procédure judiciaire en demandant à un huissier de justice d’assigner votre locataire devant le tribunal compétent. Celui-ci se prononcera sur la résiliation du bail et l’éventuelle condamnation du locataire à payer les loyers impayés, ainsi que des dommages et intérêts. Notez que cette étape peut être longue et coûteuse, il est donc important de bien peser le pour et le contre avant de s’engager dans cette voie.
6. L’expulsion du locataire
En cas de jugement favorable, vous devrez à nouveau faire appel à un huissier de justice pour signifier la décision au locataire et procéder à son expulsion. Il convient de respecter certaines règles strictes en matière d’expulsion (notamment l’interdiction d’expulser pendant la trêve hivernale), sous peine de voir la procédure annulée et de vous exposer à des sanctions pénales.
7. Le recouvrement des sommes dues
Même après l’expulsion du locataire, il reste encore à recouvrer les loyers impayés et autres sommes dues (dégradations éventuelles, frais d’huissier…). Il est possible de demander à un huissier de justice d’engager des procédures d’exécution forcée auprès du débiteur (saisie sur salaire, saisie immobilière…). Toutefois, ces démarches peuvent se révéler complexes et sans garantie de résultat, notamment si le locataire est insolvable.
Ainsi, face au problème des loyers impayés, la prévention et le dialogue sont les meilleures armes dont disposent les propriétaires bailleurs. En cas d’échec de ces approches, il convient de suivre scrupuleusement les étapes décrites ci-dessus afin de respecter la réglementation en vigueur et maximiser ses chances de récupérer les sommes dues.